دفع ثمن العقار من الخارج: العملة الأجنبية، البنك، التحويل

تقيمون في فرنسا أو بلجيكا أو ألمانيا أو كندا وتشترون فيلا أو أرضًا في جربة؟ طريقة الدفع لا تقل أهمية عن الثمن. بالنسبة إلى المشتري الأجنبي غير المقيم، يخضع الدفع لتراتيب الصرف التونسية، والوثائق التي يسلّمها البنك عند الشراء ستكون ثمينة يوم إعادة البيع. إليكم كيف يتم ذلك عمليًا.

لماذا تُعدّ طريقة الدفع بهذه الأهمية بالنسبة إلى غير المقيم؟

في تونس، لا يخضع شراء عقار من طرف أجنبي غير مقيم للقانون العقاري فقط (مع رخصة الوالي، المشروحة في الشراء في جربة بالنسبة إلى الأجنبي)، بل يخضع أيضًا إلى تراتيب الصرف: القانون عدد 76-18 المؤرخ في 21 جانفي 1976، والأمر عدد 77-608 (الفصل 20)، ومنشور البنك المركزي التونسي عدد 2018-14 المؤرخ في 26 ديسمبر 2018.

المبدأ الأساسي: يجب تمويل الشراء بعملة أجنبية يتم إدخالها إلى تونس وتحويلها إلى دينار عبر بنك تونسي. هذه القابلية للتتبع هي التي تحميكم، اليوم وعند إعادة البيع.

كيف يتم الدفع بالعملة الأجنبية عمليًا؟

1. اختيار بنك تونسي: تمر العملية عبر بنك معتمد يُسمّى «وسيطًا مقبولًا». سيعلمكم بنوع الحساب المناسب لوضعيتكم وبالوثائق المطلوبة.
2. التحويل من بنككم في الخارج: تحوّلون الأموال باليورو أو الفرنك السويسري أو الدولار الكندي أو غيرها نحو البنك التونسي.
3. التحويل إلى الدينار: يحوّل البنك العملة إلى الدينار التونسي ويسلّمكم الوثائق المثبتة (شهادة أو إشعار صرف).
4. التصريح لدى البنك المركزي: يتم التصريح بالعملية لدى البنك المركزي التونسي في الإطار الذي تحدده التراتيب.
5. الدفع للبائع: يتم وفق الصيغ التي يحددها الموثق أو المحامي، بالتزامن مع إمضاء العقد.

يجب ضبط الرزنامة الدقيقة (موعد التحويل، موعد الدفع، مصير الأموال إذا تأخرت رخصة الوالي) مع الموثق والبنك قبل أي تحويل.

ما هي الوثائق التي يجب الاحتفاظ بها، ولماذا؟

احتفظوا بجميع وثائق الصرف: إشعارات التحويل، شهادات أو إشعارات الصرف، الكشوفات البنكية، إضافة إلى عقد البيع والوصولات. اصنعوا منها نسخًا رقمية وورقية في ملف واحد.

هذه الوثائق لا تخص الشراء فقط. فهي التي ستمكّنكم لاحقًا من طلب تحويل الناتج الصافي لإعادة البيع إلى الخارج، بعد استكمال الإجراءات. ضياع وثيقة قد يعقّد هذا الإجراء بشكل كبير.

العادة الجيدة: ملف «جربة» واحد يضم العقد والرسم العقاري وجميع إشعارات الصرف والكشوفات البنكية، مرتبة حسب التاريخ.

هل يمكن الدفع نقدًا أو يدًا بيد؟

لا، يجب تجنّب ذلك تمامًا. لا تدفعوا نقدًا أبدًا دون عقد، ولا تدفعوا أي تسبقة دون وعد بيع كتابي يحرّره مختص. المبلغ المدفوع نقدًا لا يترك أثرًا بنكيًا: لن تتمكنوا من إثبات مصدر الأموال ولا من الاعتماد على وثائق صرف لتحويل لاحق. احذروا كل طلب دفع على حساب في الخارج باسم شخص آخر أو دفع «للحجز» دون وثيقة.

كذلك، حافظوا على تطابق تام بين الثمن المذكور في العقد والمبالغ المحوّلة: لا تقبلوا ثمنًا منقوصًا في العقد. نشرح ذلك في المصاريف والضرائب والتكاليف الخفية لشراء عقار في تونس.

هل يمكن استرجاع الأموال عند إعادة البيع؟

تتيح وثائق الصرف المسلّمة عند الشراء طلب تحويل الناتج الصافي لإعادة البيع إلى الخارج، بعد استكمال الإجراءات. ولهذا بالتحديد يُعدّ الدفع بالعملة الأجنبية عبر البنك أمرًا أساسيًا. أما جباية إعادة البيع وتفاصيل الإجراءات فتتوقف على وضعيتكم: راجعوها مع موثق ومحاسب خبير تونسيين قبل عرض العقار للبيع.

وماذا عن معينات الكراء إذا قمتم بكراء الفيلا؟

مداخيل كراء عقار في تونس خاضعة للضريبة في تونس (تصريح سنوي). يتوقف النظام على طريقة الكراء: سيوجّهكم محاسب خبير. إذا كنتم مقيمين جبائيًا في فرنسا، تنطبق الاتفاقية الجبائية الفرنسية التونسية ويجب التصريح بهذه المداخيل في فرنسا أيضًا (الاستمارة 2047): استفسروا لدى مركز الضرائب الخاص بكم. أما تحويل معينات الكراء إلى الخارج، فاسألوا بنككم. إذا عهدتم بعقاركم إلى خدمة التصرف في الكراء لدينا، نرسل لكم كشوفات واضحة تفيدكم في هذه الإجراءات.

هل يمكن للأجنبي الحصول على قرض في تونس؟

بصعوبة كبيرة. نادرًا ما يحصل الأجنبي غير المقيم على قرض سكني من بنك تونسي. يموّل أغلب المشترين شراءهم بأموال من الخارج: مساهمة شخصية أو قرض في بلدهم. استفسروا لدى بنككم، وأدرجوا مصاريف التحويل والصرف في ميزانيتكم.

هل يغيّر إصلاح مجلة الصرف شيئًا؟

يجري في تونس نقاش حول إصلاح مجلة الصرف (2025-2026). في تاريخ كتابة هذا المقال، يتعلق الأمر بمشروع: القواعد الحالية هي التي تنطبق على شرائكم. إذا دخل نص جديد حيز التنفيذ، سيعلمكم البنك والموثق بما تغيّر. لا تتخذوا أي قرار على أساس إصلاح معلن.

كيف تنظّمون الدفع خطوة بخطوة؟

• قبل أي تحويل، اطلبوا من الموثق أو المحامي المصادقة على رزنامة الدفع؛
• تعاملوا مع بنك تونسي واطلبوا قائمة وثائقه ومصاريفه؛
• حوّلوا الأموال من حساب باسمكم واطلبوا دائمًا وثائق الصرف؛
• تثبتوا من أن المبالغ المحوّلة تطابق ثمن العقد والمصاريف؛
• احفظوا كل شيء، للشراء ولأي إعادة بيع مستقبلية.

للعثور على عقار، تصفحوا العقارات المعروضة للبيع في جربة؛ ولمشروع فيلا على أرض، اكتشفوا خدمة إدارة مشاريع البناء. تنسّق MY VILLA RISE المبادلات بينكم وبين البائع والموثق، لكنها لا تتصرف في الأموال عوضًا عن البنك.

هذه المعلومات عامة ومؤرخة في نوفمبر 2026؛ القواعد تتغير: اطلبوا من موثق أو محامٍ تونسي التثبت من حالتكم.

أسئلة متكررة

هل يجب الدفع بالعملة الأجنبية؟

بالنسبة إلى الأجنبي غير المقيم، يُدفع ثمن العقار بعملة أجنبية يتم إدخالها وتحويلها إلى الدينار عبر بنك تونسي. وهذا ما يتيح الحصول على وثائق الصرف.

ما هو إشعار الصرف؟

هو الوثيقة التي يسلّمها البنك التونسي لإثبات تحويل عملتكم إلى الدينار. احتفظوا به بعناية.

هل يمكن تحويل أموال إعادة البيع إلى الخارج؟

تتيح وثائق الصرف طلب تحويل الناتج الصافي لإعادة البيع بعد استكمال الإجراءات. استعينوا بموثق.

هل دخل إصلاح مجلة الصرف حيز التنفيذ؟

لا، هو قيد النقاش في تاريخ هذا المقال. القواعد الحالية هي المنطبقة.

هل يمكن الاقتراض من بنك تونسي؟

ذلك صعب جدًا بالنسبة إلى غير المقيم. يموّل أغلب المشترين من الخارج.

المصادر: منشور البنك المركزي التونسي عدد 2018-14 المتعلق بالاستثمارات بالعملة الأجنبية لغير المقيمين (نص نشره Webmanagercenter)؛ Legal Doctrine، «اقتناء الأجانب للعقارات في تونس» (أفريل 2024)؛ البوابة الرسمية idaraty.tn.

هل لديكم سؤال حول مشروعكم؟ اتصلوا باستقبال MY VILLA RISE على الرقم ‎+216 99 573 082 (هاتف وواتساب) أو عبر contact@myvillarise.com.