المصاريف والضرائب والتكاليف الخفية لشراء عقار في تونس

عند التحضير لشراء عقار في جربة، ننظر أولًا إلى السعر المعروض. غير أن الميزانية الحقيقية تكون دائمًا أعلى: معاليم التسجيل، إدارة الملكية العقارية، الموثق أو المحامي، المصاريف البنكية، دون نسيان المصاريف التي تأتي بعد الإمضاء. إليكم نظرة شاملة وصادقة على المصاريف الواجب توقّعها لتجنّب المفاجآت.

ما هي المصاريف الواجب توقّعها إضافة إلى ثمن الشراء؟

بالنسبة إلى بيع عقاري بين الخواص في تونس، أهم البنود هي:

• معاليم التسجيل، وتُحتسب على القيمة المصرّح بها في العقد؛
• معلوم إدارة الملكية العقارية، بالنسبة إلى العقار المسجّل؛
• أتعاب الموثق أو المحامي الذي يحرّر العقد؛
• الطابع الجبائي والمصاريف الإدارية الصغيرة؛
• عمولة الوكالة عند الاقتضاء؛
• بالنسبة إلى المشتري غير المقيم، المصاريف البنكية المرتبطة بتحويل العملة الأجنبية وصرفها.

كل بند من هذه البنود يتوقف على وضعيتكم. الحساب الوحيد المعتمد هو حساب الموثق: اطلبوا من الموثق احتساب المبلغ الدقيق قبل الإمضاء.

كم تبلغ معاليم التسجيل؟

النسبة الأساسية لمعاليم التسجيل هي 5 % من القيمة المصرّح بها في بيع عقاري بين الخواص. على سبيل التوضيح الحسابي فقط، 5 % من 100 000 دينار تساوي 5 000 دينار؛ أي أن المبلغ يرتفع بالتناسب مع الثمن المذكور في العقد.

قد تنطبق أنظمة مخفّضة حسب الحالات، مثلًا:

• بالنسبة إلى الأراضي المعدّة للبناء، قد يُطبّق سلّم تصاعدي عند الاقتناء الأول (إجراء ضمن قانون المالية لسنة 2024)؛
• بالنسبة إلى بعض المساكن الجديدة المقتناة من باعث عقاري.

شروط هذه الأنظمة دقيقة (طبيعة العقار، صفة المشتري، الاقتناء الأول...) ولا نفصّلها هنا عمدًا: وحده الموثق يمكنه أن يحدد إن كنتم معنيين بها. إذا كنتم تنوون شراء أرض لإنجاز فيلا، اطّلعوا أيضًا على دليلنا لشراء أرض في جربة.

ما هو معلوم إدارة الملكية العقارية؟

عندما يكون العقار مسجّلًا (له رسم عقاري)، يُرسَّم نقل الملكية لدى إدارة الملكية العقارية. يبلغ هذا المعلوم 1 %. وهو مصروف مفيد: فالترسيم بالرسم العقاري هو ما يحمي ملكيتكم على المدى البعيد.

قد يبدو العقار غير المسجّل («عقد عربي») أقل كلفة عند الاقتناء، لكنه ينطوي على مخاطر أعلى. احرصوا دائمًا على أن يتثبت محامٍ من هذا النوع من الملفات.

كم تكلّف أتعاب الموثق والمحامي والوكالة؟

تختلف أتعاب الموثق أو المحامي المحرّر للعقد حسب المختص ودرجة تعقيد الملف (شراء من طرف أجنبي، رخصة الوالي، الشياع...). اطلبوا تقديرًا كتابيًا قبل تكليفه، مع تحديد ما يشمله: تحرير وعد البيع والعقد، وإجراءات التسجيل والترسيم.

القاعدة نفسها تنطبق على عمولة الوكالة: اطلبوا تحديد مبلغها ومن يدفعها كتابيًا، المشتري أو البائع أو كلاهما. الوكالة الجادة توضح ذلك منذ الزيارة الأولى.

ما الذي تغيّر مع قانون المالية لسنة 2026؟

أدخل قانون المالية لسنة 2026 عدة تعديلات على معاليم التسجيل، منها:

• معلوم قار بنسبة 3 % في حالة التسجيل المتأخر، بدلًا من إعادة التقييم؛
• الترفيع في بعض المعاليم القارة من 100 إلى 200 دينار، خاصة بالنسبة إلى الهبات العائلية.

الدرس العملي بسيط: سجّلوا عقدكم في الآجال القانونية. سيعلمكم الموثق بالرزنامة المنطبقة.

ما هي التكاليف «الخفية» التي يتم نسيانها غالبًا؟

مصاريف العقد ليست إلا جزءًا من الميزانية. فكّروا أيضًا في:

• البنك: عمولات التحويل الدولي والصرف، وفوارق سعر الصرف بين يوم التحويل ويوم التحويل إلى الدينار. اسألوا بنككم عن شروطه؛
• التثبتات: قد يكون مهندس المساحة مفيدًا لمراقبة حدود الأرض، وتقني لمعاينة حالة المنزل؛
• الوثائق: نسخ مطابقة للأصل، ترجمات محتملة، التنقلات إذا كنتم لا تقيمون في تونس؛
• الإصلاحات: الدهن، العزل المائي، النجارة، تجهيز المطبخ؛
• بالنسبة إلى الأرض: الربط بالماء والكهرباء، الدراسات، ثم إنجاز الفيلا نفسها، ويمكنكم تكليف خدمتنا لإدارة مشاريع البناء بذلك؛
• المصاريف الجارية: صيانة الحديقة والمسبح، التأمين، الأداءات المحلية (استفسروا لدى البلدية)؛
• إذا قمتم بالكراء: مداخيل كراء عقار في تونس خاضعة للضريبة في تونس (تصريح سنوي). يتوقف النظام على طريقة الكراء: راجعوا ذلك مع محاسب خبير.

لماذا يجب عدم قبول ثمن منقوص في العقد أبدًا؟

قد يقترح بائع أحيانًا ذكر ثمن في العقد أقل من الثمن المدفوع فعلًا لتقليص المعاليم. ارفضوا. فإضافة إلى المخاطر التي يمكن أن يشرحها لكم الموثق، أنتم تُضعفون ملفكم: بالنسبة إلى المشتري غير المقيم، تُستعمل وثائق الصرف والعقد لاحقًا لطلب تحويل ناتج إعادة البيع إلى الخارج. حافظوا على تطابق تام بين ما تدفعونه وما يثبته البنك وما يذكره العقد. نشرح ذلك في مقال دفع ثمن العقار من الخارج.

عادات جيدة أخرى: لا تدفعوا نقدًا أبدًا دون عقد، ولا تدفعوا أي تسبقة دون وعد بيع كتابي يحرّره مختص.

كيف تقدّرون ميزانيتكم الإجمالية؟

اعتمدوا ثلاث مراحل:

1. ثمن العقار. للاستئناس، تتراوح أغلب الفيلات والمنازل من صنف S+3 الجاهزة المنشورة على موقعنا بين 420 000 و1 100 000 دينار، وتعرض الأراضي أثمانًا إجمالية تتراوح تقريبًا بين 100 000 و940 000 دينار (عروض منشورة على موقعنا بتاريخ 5 نوفمبر 2026، أثمان مطلوبة، على سبيل الاستئناس). تصفحوا العقارات المعروضة للبيع.
2. مصاريف الاقتناء. اطلبوا من الموثق تقديرًا كتابيًا: معاليم التسجيل، إدارة الملكية العقارية، الطابع، الأتعاب.
3. مصاريف السنة الأولى. الإصلاحات، التجهيز، الصيانة، والتصرف في الكراء إذا كنتم تقيمون في الخارج.

إذا كنتم أجانب، أضيفوا إلى رزنامتكم أجل رخصة الوالي، كما هو مشروح في الشراء في جربة بالنسبة إلى الأجنبي.

هذه المعلومات عامة ومؤرخة في نوفمبر 2026؛ القواعد تتغير: اطلبوا من موثق أو محامٍ تونسي التثبت من حالتكم.

أسئلة متكررة

ما هي نسبة معاليم التسجيل عند شراء عقار في تونس؟

النسبة الأساسية هي 5 % من القيمة المصرّح بها في البيع بين الخواص. توجد أنظمة مخفّضة في بعض الحالات: سيتثبت الموثق من ذلك.

ما هو معلوم 1 %؟

هو معلوم إدارة الملكية العقارية، ويُدفع لترسيم بيع عقار مسجّل.

هل أتعاب الموثق ثابتة؟

لا. تتوقف على المختص وعلى الملف. اطلبوا تقديرًا كتابيًا مفصلًا.

ماذا يحدث إذا سُجّل العقد متأخرًا؟

منذ قانون المالية لسنة 2026، يُطبّق معلوم قار بنسبة 3 % في حالة التسجيل المتأخر بدلًا من إعادة التقييم. احترموا الآجال.

من يدفع عمولة الوكالة؟

يتم الاتفاق على ذلك بين الأطراف: اطلبوا تحديده كتابيًا قبل الزيارة أو وعد البيع.

المصادر: Managers.tn، «معاليم التسجيل العقاري: ما الذي يتغير» (مارس 2026)؛ ChaExpert، تسجيل الأراضي المعدّة للبناء في تونس؛ البوابة الرسمية idaraty.tn.

هل لديكم سؤال حول مشروعكم؟ اتصلوا باستقبال MY VILLA RISE على الرقم ‎+216 99 573 082 (هاتف وواتساب) أو عبر contact@myvillarise.com.