Prix de l'immobilier à Djerba : ce que montrent les annonces

« Combien coûte une villa à Djerba ? » C'est la question que l'on nous pose le plus souvent. La réponse honnête est : cela dépend beaucoup du bien. Plutôt que d'avancer des moyennes invérifiables, nous avons relevé les prix affichés dans nos propres annonces et nous vous expliquons ce qui les fait varier. De quoi lire une annonce avec un œil plus averti.

Que montrent les annonces publiées sur notre site ?

Voici les fourchettes observées dans les annonces publiées sur notre site au 5 novembre 2026, prix demandés, à titre indicatif. Ce ne sont ni des prix de vente conclus, ni des statistiques de marché pour toute l'île :

• Villas et maisons S+3 terminées : la plupart entre 420 000 et 1 100 000 DT ; les biens de prestige vont jusqu'à 2 500 000 DT.
• Maisons en cours de réalisation (gros œuvre achevé, finitions à faire) : environ 250 000 à 550 000 DT.
• Terrains (Midoun, Tezdaine, Arkou, Fadhloun, Houmt Souk…) : prix totaux affichés d'environ 100 000 à 940 000 DT, soit de 150 à 1 100 DT/m² selon le quartier, le plus élevé se situant en zone touristique.

Les écarts sont importants, et c'est normal : deux biens qui se ressemblent sur une annonce peuvent être très différents sur le terrain. Vous pouvez consulter l'ensemble de nos biens à vendre pour vous faire votre propre idée.

Pourquoi deux villas S+3 n'ont-elles pas le même prix ?

En Tunisie, « S+3 » signifie un salon et trois chambres. Cette indication ne dit rien de la surface, de l'état ou de l'emplacement. Voici les facteurs qui pèsent le plus sur le prix demandé.

Le quartier

Midoun, Aghir, Tezdaine, Houmt Souk ou la zone touristique n'attirent pas les mêmes acheteurs. La proximité des commerces, des écoles, des plages et la tranquillité de la rue jouent beaucoup. Notre guide des quartiers de Djerba vous aide à comparer.

Le titre foncier

Un bien immatriculé, avec un titre foncier inscrit à la Conservation de la propriété foncière, offre plus de sécurité qu'un bien vendu sur « acte arabe ». Cette sécurité a une valeur. Un prix plus bas peut s'expliquer par une situation juridique plus complexe (titre absent, indivision entre héritiers) : faites toujours vérifier le dossier par un notaire ou un avocat.

L'état et l'avancement

Une maison terminée et habitable, une maison à rafraîchir et une maison en cours de réalisation ne se comparent pas directement. Pour une maison inachevée, le prix affiché ne comprend pas les travaux restants : faites-les chiffrer avant de comparer. Notre service de gestion de construction peut vous y aider.

La piscine

Très recherchée, la piscine augmente la valeur d'une villa, notamment pour la location saisonnière. Elle implique aussi un entretien régulier et un local technique en bon état. Vérifiez son état réel et son autorisation dans le permis de bâtir.

La distance à la mer

Une villa à quelques minutes à pied de la plage n'a pas le même prix qu'une villa située plus à l'intérieur de l'île. Attention aux formules vagues : « proche de la mer » peut désigner des distances très différentes. Demandez la distance réelle, ou vérifiez sur une carte.

Les finitions

Qualité des menuiseries, isolation et étanchéité de la terrasse, climatisation, cuisine équipée, matériaux des sols, aménagement du jardin : ces détails font souvent la différence entre deux biens de même taille. Ils se voient à la visite, rarement sur les photos.

Comment lire le prix d'un terrain ?

Pour un terrain, comparez le prix au m² plutôt que le prix total, puis regardez ce qui le justifie :

• la vocation : un terrain constructible selon le plan d'aménagement n'a rien à voir avec un terrain à vocation agricole, que les étrangers ne peuvent d'ailleurs pas acheter ;
• l'accès : une vraie voie, et non un passage toléré ;
• les réseaux : eau, électricité à proximité ou non ;
• le titre : terrain immatriculé ou non ;
• la situation : zone touristique, village, proximité de la mer.

Retrouvez nos terrains à vendre et, pour aller plus loin, notre guide pour acheter un terrain à Djerba.

Que signifie vraiment un « prix demandé » ?

Le prix d'une annonce est celui que souhaite le vendeur. Il peut évoluer selon le temps de mise en vente, l'état réel du bien ou les points relevés lors des vérifications. Il ne comprend pas non plus les frais d'acquisition : droits d'enregistrement (taux de base de 5 % de la valeur déclarée pour une vente entre particuliers, avec des régimes réduits possibles selon les cas), droit de conservation foncière de 1 % pour un bien immatriculé, honoraires du notaire ou de l'avocat, timbre et, le cas échéant, frais d'agence. Notre article sur les frais d'achat en Tunisie détaille ces postes ; faites calculer le montant exact par votre notaire avant de signer.

Si vous êtes étranger, prévoyez aussi le délai de l'autorisation du gouverneur, qui peut prendre plusieurs mois.

Et les loyers affichés, que disent-ils ?

Toujours d'après nos annonces publiées au 5 novembre 2026 (prix demandés, indicatifs) :

• Location à l'année : de 600 DT par mois pour un studio meublé à 4 500 DT par mois pour des villas haut de gamme ; les maisons S+2/S+3 se situent souvent entre 850 et 3 000 DT par mois, les villas avec piscine autour de 2 000 à 3 400 DT par mois.
• Location saisonnière (villas avec piscine, 3 à 4 chambres) : tarifs affichés à partir de 73 € à 150 € la nuit selon la villa et la date. Ces tarifs varient avec la saison.

Ces loyers ne permettent pas, à eux seuls, de juger de l'intérêt d'un achat : il faut tenir compte des charges, des périodes sans locataire et de la fiscalité.

Comment éviter les pièges en lisant une annonce ?

• Distinguez surface du terrain et surface habitable.
• Demandez si le bien est immatriculé et qui en sont les propriétaires.
• Vérifiez si la piscine, l'étage ou l'annexe figurent dans le permis de bâtir.
• Méfiez-vous d'un prix très inférieur à des biens comparables, sans explication.
• Visitez, ou faites visiter, avant toute décision.

Vous êtes propriétaire et souhaitez connaître le prix auquel présenter votre bien ? Consultez notre page vendre votre bien.

Ces informations sont générales, datées de novembre 2026 ; les règles évoluent : faites valider votre cas par un notaire ou un avocat tunisien.

Questions fréquentes

Les prix indiqués sont-ils des prix de vente réels ?

Non. Ce sont les prix demandés dans nos annonces publiées au 5 novembre 2026, à titre indicatif. Le prix final peut être différent.

Que veut dire S+3 ?

Un salon et trois chambres. Cela ne renseigne ni sur la surface, ni sur l'état du bien.

Pourquoi un terrain en zone touristique est-il plus cher au m² ?

L'emplacement, la proximité des plages et l'environnement pèsent fortement sur la demande, donc sur les prix demandés.

Les frais d'achat sont-ils inclus dans le prix affiché ?

Non. Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires et timbre s'ajoutent ; votre notaire calcule le montant exact.

Une maison en cours de réalisation est-elle une bonne affaire ?

Cela dépend des travaux restants, de leur coût et de la conformité au permis. Faites chiffrer les finitions avant de comparer.

Sources : relevé des annonces publiées sur www.myvillarise.com au 5 novembre 2026 (prix demandés, indicatifs) ; Managers, « Droits d'enregistrement immobilier : ce qui change » (mars 2026) ; Legal Doctrine, « L'acquisition d'un bien immobilier par les étrangers en Tunisie » (avril 2024).

Une question sur votre projet ? Contactez l'accueil de MY VILLA RISE au +216 99 573 082 (téléphone et WhatsApp) ou à contact@myvillarise.com, ou via notre page contact.