Payer son bien depuis l'étranger : devises, banque, rapatriement

Vous vivez en France, en Belgique, en Allemagne ou au Canada et vous achetez une villa ou un terrain à Djerba ? La manière dont vous payez compte autant que le prix. Pour un acheteur étranger non résident, le paiement relève de la réglementation des changes tunisienne, et les documents remis par la banque au moment de l'achat seront précieux le jour où vous revendrez. Voici comment cela fonctionne, en pratique.

Pourquoi le mode de paiement est-il si important pour un non-résident ?

En Tunisie, l'achat d'un bien immobilier par un étranger non résident ne relève pas seulement du droit immobilier (avec l'autorisation du gouverneur, expliquée dans Acheter à Djerba quand on est étranger). Il relève aussi de la réglementation des changes : loi n° 76-18 du 21 janvier 1976, décret n° 77-608 (article 20) et circulaire de la Banque centrale de Tunisie (BCT) n° 2018-14 du 26 décembre 2018.

Le principe à retenir : votre achat doit être financé par des devises importées en Tunisie et converties en dinars par une banque tunisienne. C'est cette traçabilité qui vous protège, aujourd'hui comme au moment de la revente.

Comment se déroule concrètement le paiement en devises ?

1. Le choix d'une banque tunisienne : l'opération passe par une banque agréée, appelée « intermédiaire agréé ». Elle vous indiquera le type de compte adapté à votre situation et les documents demandés.
2. Le virement depuis votre banque à l'étranger : vous transférez les fonds en euros, francs suisses, dollars canadiens ou autre devise vers la banque tunisienne.
3. La conversion en dinars : la banque convertit les devises en dinars tunisiens et vous délivre les justificatifs (attestation ou avis de change).
4. La déclaration à la BCT : l'opération est déclarée à la Banque centrale de Tunisie, dans le cadre prévu par la réglementation.
5. Le paiement du vendeur : il intervient selon les modalités prévues par votre notaire ou votre avocat, en lien avec la signature de l'acte.

Le calendrier exact (moment du virement, moment du paiement, sort des fonds si l'autorisation du gouverneur tarde) doit être organisé avec votre notaire et votre banque avant le moindre transfert.

Quels justificatifs conserver, et pourquoi ?

Conservez tous les justificatifs de change : avis de virement, attestations ou avis de change, relevés bancaires, ainsi que l'acte de vente et les quittances. Faites-en des copies numériques et papier, rangées en un seul dossier.

Ces documents ne servent pas qu'à l'achat. Ce sont eux qui vous permettront, plus tard, de demander le transfert à l'étranger du produit net de la revente, après les formalités prévues. Un justificatif perdu peut compliquer sérieusement cette démarche.

Le bon réflexe : un classeur « Djerba » unique, avec l'acte, le titre foncier, tous les avis de change et les relevés bancaires, dans l'ordre chronologique.

Peut-on payer en liquide ou de la main à la main ?

Non, c'est à éviter absolument. Ne payez jamais en liquide sans acte, et ne versez aucun acompte sans promesse de vente écrite rédigée par un professionnel. Une somme remise en espèces ne laisse pas de trace bancaire : vous ne pourrez ni prouver l'origine des fonds, ni vous appuyer sur des justificatifs de change pour un futur transfert. Méfiez-vous de toute demande de paiement sur un compte à l'étranger au nom d'un tiers ou de versement « pour réserver » sans document.

De même, gardez une cohérence complète entre le prix inscrit dans l'acte et les sommes transférées : n'acceptez pas un prix minoré dans l'acte. Nous l'expliquons dans Frais, taxes et coûts cachés d'un achat immobilier en Tunisie.

Pourra-t-on récupérer son argent en cas de revente ?

Les justificatifs de change délivrés lors de l'achat permettent de demander le transfert à l'étranger du produit net de la revente, après les formalités. C'est précisément pour cela que le paiement en devises par la banque est essentiel. La fiscalité de la revente et le détail des formalités dépendent de votre situation : faites le point avec un notaire et un expert-comptable tunisiens avant de mettre en vente.

Et les loyers perçus si vous louez votre villa ?

Les revenus locatifs d'un bien en Tunisie sont imposables en Tunisie (déclaration annuelle). Le régime dépend de la façon dont vous louez : un expert-comptable vous orientera. Si vous êtes résident fiscal français, la convention fiscale franco-tunisienne s'applique et ces revenus sont aussi à déclarer en France (formulaire 2047) : renseignez-vous auprès de votre centre des impôts. Pour la question du transfert des loyers vers l'étranger, interrogez votre banque. Si vous confiez votre bien à notre gestion locative, nous vous transmettons des relevés clairs, utiles pour ces démarches.

Un étranger peut-il obtenir un crédit en Tunisie ?

Très difficilement. Un étranger non résident obtient rarement un crédit immobilier auprès d'une banque tunisienne. La plupart des acheteurs financent leur achat avec des fonds venant de l'étranger : apport personnel ou prêt contracté dans leur pays. Renseignez-vous auprès de votre banque, et intégrez dans votre budget les frais de virement et de change.

La réforme du code des changes change-t-elle quelque chose ?

Une réforme du code des changes est discutée en Tunisie (2025-2026). À la date de cet article, il s'agit d'un projet : ce sont les règles actuelles qui s'appliquent à votre achat. Si un nouveau texte entre en vigueur, votre banque et votre notaire vous indiqueront ce qui change. Ne prenez aucune décision sur la base d'une réforme annoncée.

Comment organiser votre paiement, étape par étape ?

• avant tout virement, faites valider par votre notaire ou avocat le calendrier du paiement ;
• ouvrez la relation avec une banque tunisienne et demandez la liste de ses pièces et de ses frais ;
• transférez les fonds depuis un compte à votre nom et demandez systématiquement les justificatifs de change ;
• vérifiez que les montants transférés correspondent au prix de l'acte et aux frais ;
• archivez tout, pour l'achat comme pour une revente future.

Pour trouver le bien, parcourez nos biens à vendre à Djerba ; pour un projet de villa sur un terrain, découvrez notre gestion de construction. MY VILLA RISE coordonne les échanges entre vous, le vendeur et le notaire, mais ne gère pas les fonds à la place de la banque.

Ces informations sont générales, datées de novembre 2026 ; les règles évoluent : faites valider votre cas par un notaire ou un avocat tunisien.

Questions fréquentes

Faut-il obligatoirement payer en devises ?

Pour un étranger non résident, le bien est payé avec des devises importées et converties en dinars par une banque tunisienne. C'est ce qui permet d'obtenir les justificatifs de change.

Qu'est-ce qu'un avis de change ?

C'est le document remis par la banque tunisienne qui atteste la conversion de vos devises en dinars. Conservez-le précieusement.

Peut-on rapatrier l'argent de la revente ?

Les justificatifs de change permettent de demander le transfert du produit net de la revente, après les formalités. Faites-vous accompagner par un notaire.

La réforme du code des changes est-elle en vigueur ?

Non, elle est en discussion à la date de cet article. Les règles actuelles s'appliquent.

Peut-on emprunter auprès d'une banque tunisienne ?

C'est très difficile pour un non-résident. La plupart des acheteurs financent depuis l'étranger.

Sources : Circulaire BCT n° 2018-14 relative aux investissements en devises par des non-résidents (texte publié par Webmanagercenter) ; Legal Doctrine, « L'acquisition d'un bien immobilier par les étrangers en Tunisie » (avril 2024) ; portail officiel idaraty.tn.

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